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Os condomínios e o regime emergencial e transitório da Pandemia de Covid-19

Apesar dos diversos vetos presidenciais a seu projeto original, a Lei 14.010 foi instituída e 10 de junho de 2020 e implementou um regime jurídico de caráter emergencial e transitório (RJET) que regulamenta excepcionalmente algumas questões de direito privado durante o período de pandemia de COVID-19.

O Projeto de Lei (PL) 1.179 que deu origem à Lei 14.010/20 trazia nos artigos 11 a 13 algumas disposições que, para evitar a contaminação pelo Corona vírus, permitiam ao síndico restringir ou proibir a utilização das áreas comuns e até a realização de reuniões e festividades nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos.

Ocorreu que o veto do Presidente da República aos artigos do PL passou a gerar dúvidas sobre os reais poderes que os síndicos e administradores detêm para implementar qualquer iniciativa que objetivasse o resguardo à saúde e segurança dos moradores, empregados e visitantes do condomínio em função da pandemia de COVID-19.

Por este motivo, é importante esclarecer que, independente da lei 14.010/20, os poderes do síndico e os deveres dos condôminos já decorriam dos artigos 1.336 e 1.348 do Código Civil. No caso da pandemia de COVID-19 isso não mudou e, na verdade, esses artigos ganharam ainda mais importância. Além disso, a Convenção e o Regulamento Condominial também trazem esses direitos e deveres em suas regras.

Obviamente, por se tratar de uma situação nova, jamais vivida no Brasil, a pandemia não será um tema tratado taxativamente nas Convenções e Regulamentos dos condomínios. No entanto, as regras gerais e princípios que regem todo o regramento coletivo do condomínio permitem que o síndico atue nesse tipo de situação e muitas outras que não estejam explicitamente previstas naqueles, mas que estão cobertas pelo senso comum que estabelece as obrigações de boa gestão, cuidado, informação e até sanção em casos que coloquem em risco os condôminos e o condomínio.

Assim, todos os síndicos e administradores condominiais que impuseram restrições em seus condomínios em função da pandemia, já detinham de legitimidade para tal iniciativa.

Quanto às áreas privativas, que foram parte do veto ao projeto da Lei 14.010/20, o síndico apenas deve intervir quando o seu uso implcar em agravamento exagerado de risco de contaminação ou o sossego da coletividade.

A imposição de vigilância, cuidado e até de limitação também se corrobora pelas próprias orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e das autoridades de saúde do âmbito federal, estadual e municipal do Brasil.

O veto presidencial ao artigo do PL 1.179 não impede atos de controle da gestão condominial para coibir a disseminação da Covid-19, muito menos prejudica atos restritivos passados que tenham sido adotados com este objetivo e sem excessos.

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